私のスタートアップのオフィスを見学する際に必ず尋ねるべき質問は何ですか?
Quoraユーザーによる以下の回答ケビン・クローニン著, 企業不動産アドバイザー。
適切なオフィススペースを見つけることは、ビジネスにとって最もエキサイティングな課題であると同時に、破壊的な課題の 1 つでもあります。長年にわたり、私たちはスタートアップ企業や中小企業のクライアントがオフィススペースを見つけるプロセスをナビゲートできるよう、ロードマップを開発してきました。以下に、考慮すべき最も重要な質問をいくつか示します。
どうやって始めればいいですか？
明確に定義されたビジネスと不動産の目標から始めることで、迅速な意思決定ができるようになります。計画された成長、場所、輸送要件、駐車要件、推定スペース要件、最適なスペース構成、テクノロジー要件、タイミング、予算はすべて重要な考慮事項です。
混乱を最小限に抑え、検索の効率を高めるためには、ニーズ、予算、仕様だけでなく、スペースを見つけて占有するために必要なプロセスと時間も明確に理解することから始めることが重要です。
誰が関与すべきでしょうか?
社内では、単一の連絡窓口としてプロジェクト リーダーを任命する必要があります。少なくとも、IT、人事、財務部門を最初から関与させてください。グループのリーダーは、企業の不動産および施設に関して最も豊富な経験を持つ人物である必要があります。
必ずアドバイザーのチームを集めてください。テナント、特に新興企業や新興企業の代理を専門とする不動産仲介業者が特に役立ちます。新興企業には特別なニーズがあり、適切な仲介業者はそれを理解するだけでなく、会社を不動産所有者に販売することもできます。テナント仲介業者は通常、家主から報酬を受け取るため、家主に自己負担を支払うことなく、専門の不動産アドバイザーのサービスを受けることができます。
経験豊富な不動産弁護士を見つけて、賃貸契約に関して柔軟に交渉できること、契約条件が慣例的で保護的かつ公正なものであることを確認してください。リースの最初のドラフトのほとんどはテナントにとって非常に不親切で、将来的に予期せぬ問題を引き起こす可能性があります。コスト意識の高い有能な不動産弁護士は、こうした落とし穴を避ける手助けをしてくれるでしょう。
オフィススペースを探すプロセスはいつ始めればよいですか?
ほとんどの新興企業や中小企業は、オフィススペースを見つけるのに必要な時間と労力を過小評価しています。 30 日以内にエグゼクティブ スイートやコワーキング スペースを見つけることは可能ですが、それは簡単ではありません。
クレジット:
直接リースのオフィス スペースを探している場合、必要なスペースの広さ、市場の状況と空室状況、交渉時間、スペース プランニング、リースに関する書類、許可など、さまざまな要素が検索のスケジュールに影響を与えます。そしてビルドアウト時間。一般に、10,000 平方フィート未満の物件を探している場合は、入居希望日から逆算して、少なくとも 4 ～ 6 か月は探す必要があります。 10,000 平方フィートを超える土地を探している場合は、少なくとも 6 ～ 12 か月かかるはずです。
どのような経済的保証が必要になりますか?
家主は、経済的に最も安全なテナントを可能な限り確保することでリスクを軽減しようとします。これは、家主がテナントの提案を受け入れる際の差別化要因となる可能性があるため、財務上の観点から可能な限り最良の観点から会社を提示できる立場にあります。おそらく創業者から保証金や個人保証を求められるでしょう。財務情報、納税申告書、銀行取引明細書、前払い家賃 (または銀行信用状) を提供できるように準備してください。リース債務の個人保証を提供する場合は注意してください。個人の純資産が危険にさらされることになります。会社が倒産した場合、保証人が個人責任を負うことになり、大きなリスクとなります。
私の選択肢は何ですか?
オプションを評価します: 共有、共同作業、サブリース、直接など。家主は通常、5 ～ 7 年のリース期間を要求し、場合によっては要求します。直接リースで 3 年間の契約を受け入れるところもありますが、リース期間が長ければ長いほど選択肢が増えます。
複数年のリース要件を持つ直接リース スペースを利用する前に、コワーキング、インキュベーター、サブリース、エグゼクティブ スイートなどの共有スペースの代替案を検討してください。これらのオプションにはそれぞれトレードオフがありますが、いずれも直接スペースリースよりも柔軟な（より短い）期間が得られます。
インキュベーター、アクセラレーター、またはエグゼクティブスイートでは、家主はスペースを共有する複数のテナントに関連する財務リスクと責任リスクを負います。スペース要件、テナントの改善とコスト、選択基準、タイミング、法的責任について他のテナントと協力する必要がなくなります。その結果、これらの共有スペースは、直接リースに基づく共有スペースよりもすぐに利用できる傾向がありますが、通常、平方フィートあたりの家賃を計算すると、割増料金を支払うことになります。
タイムラインと柔軟性に適合する場合は、サブリースを検討することもできます。市場価格を下回る料金でサブリース スペースを見つけることはできますが、その代償として、テナントの改善、更新オプション、財務責任に関する柔軟性が制限されるか、まったくなくなることになります。あなたが転借人であっても、5 年リース契約の 1 年後に借手が財務上の問題を抱えた場合、選択肢は移転するか、リースを引き継ぐことになります。
どれくらいのスペースが必要ですか?
経験則では、1 人あたり 200 ～ 250 平方フィートから、1 人あたり 100 ～ 150 平方フィートまで減少しています。適切な規模のオフィスを見つけるためのいくつかの手順を次に示します。
予想されるリース期間における従業員数の予測を立てる。期間の 3 分の 2 または 4 分の 3 が経過したあたりで占有制限に達し始めるように、スペースをリースする必要があります。
より効率的なスペースを探す、長方形のスペースと建物の斜めの角のようなものです。同じ平方フィートのスペースは 2 つとして同じではありません。フロアプランとレイアウトが重要です。
隣接スペースの終了権と拡張権を求める。隣接するスペースに拡張しても、ビジネスへの影響ははるかに少なくなります。
検索を絞り込むにはどうすればよいですか?
実行可能なオプションをそれぞれ確認する必要があるため、時間がかかる場合があります。スペースの量と質に影響を及ぼし、検索を管理しやすいリストに絞り込むのに役立つ重要な変数/基準がいくつかあります。
学期。リース期間が長くなるほど、選択肢が増えます。しかし、スタートアップが最も望まないのは、5 年間のリース契約を結んで、1 年後にそのスペースがニーズを満たしていないことに気づくことです。優れたテナント代表者は、家主、不動産管理者、リース代理店と関係を築き、直接コミュニケーションをとり、より柔軟なリース条件が適用される可能性のある建物やスペースを特定します。自分に合った期間だけリースする必要があることをしっかりと理解してください。
価格。平方フィートあたりの家賃に焦点を当てるのではなく、家賃とオフィス関連費用（駐車場、光熱費、管理費、移転、テナントの改善、保険、家具、その他のオフィス費用）の予算を前もって決めてください。予算を超えない代替案のみに焦点を当てると、検索を管理しやすいリストに絞り込むことができます。
クレジット:
レイアウト。同じ平方フィートのスペースは 2 つとして同じものはありません。たとえば、5,000 平方フィートの長方形のスペースは、丸い角や角のあるレイアウトよりもはるかに効率的で、より多くの人をサポートします。選択した代替案にビジネス要件をサポートするレイアウトが含まれていることを確認してください。
アメニティ。キッチン、休憩室、共用会議室、食事の選択肢、交通手段、駐車料金、セキュリティ、高速インターネット、バスルームの質、さらにはコンセントの数さえも、類似した 2 つの代替スペースの差別化要因となる可能性があります。取引の破綻者を特定すると、検索を絞り込むことができます。
駐車場の状況はどうなっているのでしょうか？
料金、アクセス、従業員や顧客が実際に駐車するスペースについてよく調べてください。家主に駐車場について尋ねると、通常、比率と「駐車場はたくさんあります」というコメントが得られます。賃貸契約に署名する前に、駐車場を歩き回り、駐車スペースを特定し、その数を数える必要があります。従業員や顧客にとって駐車が難しい、または駐車費用がかかる建物には近づかないでください。
オフィスの適切な場所を決定するにはどうすればよいですか?
主要な従業員が地理的境界を考慮して検索を行うようにしてください。移転は誰にとっても混乱を招くものであり、ほとんどの従業員はオフィスが自分にとって便利かどうかを知りたいと思うでしょう。オフィスに顧客がいる場合は、その場所の境界が彼らにとっても都合がよいかどうかを検討してください。
Quora のその他の Q&A: あらゆる質問に対する最良の回答。質問すると素晴らしい答えが得られます。専門家から学び、内部情報を入手してください。
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